현금흐름분석에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 이 글에서 알아볼 내용으로는 현금흐름의 측정방법과 화폐의 시간가치에 대한 내용이 되고 있습니다.
현금흐름분석 측정방법
(1) 영업현금 흐름
보유기간 동안 일 년 단위로 산정한 소득이득, 임대수익 말합니다.
- 임대수익 : 가능총소득, 유효총소득, 순영업소득, 세전현금흐름, 세후현금흐름
- 영업경비 : 영업경비는 임대부동산을 운영하는데 소요되는 경비로 유지관리비, 재산세, 화재보혐료, 광고비, 수도광열비, 전기료, 수도비 등
- 부채서비스액 : 부채에 사용에 따른 매년의 원리금, 월부금, 저당지불액
(2) 매각현금 흐름
투자대상 부동산의 매각으로 인한 지분투자자의 몫은 지분복귀액이라고 하는데 지분복귀액은 지분투자액 + 원금상환분 + 가격상승분으로 구성됩니다.
화폐의 시간가치
(1) 일시불의 미래가치
일시불의 내가계수는 1원을 이자율 r%로 하여 저금하였을 때, n년 후에 찾게 되는 금액
(2) 연금의 미래가치
매년 1원씩 받게 되는 연금을 이자율 r%로 계속해서 적립 했을 때 n년훙 달성되는 금액, 매 기간마다 일정금액을 불입해 나갈 때, 미래의 일정시점에서의 원금과 이자의 총액
(3) 감채기금개수
n년후에 일정금액을 만들기 위하여 매년 불입하여야 할 액수를 구하는 방법
(4) 일시불의 현재가치
할인율 r%일 때에 n년 후의 특정 금액이 현재의 얼마만한 가치가 있는지를 나타낼 때에 활용
(5) 연금의 현재가치
할인율 r%일 떄에 매년 일정 금액을 n년동안 받게될 연금을 일시불로 환원한 액수
(6) 저당상수
원리금균등상환조건에서 원리금을 구하는 계수